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혁신지구 지정부터 준공까지, 단계별 법령 기반 완전 해설
🔍 1. 도심복합개발사업, 전체 흐름을 이해해야 성공한다
도심복합개발사업은
단순히 주택을 공급하는 사업이 아니라,
국가와 지자체가 함께 기획하고 민간이 참여하는 고밀도 복합 개발 프로젝트입니다.
각 단계는 관련 법령 조항에 따라 정교하게 운영되고 있어요.
✅ 이번 글에서는 혁신지구 지정 → 사업시행계획 인가 → 공사 착공 → 준공까지
전체 과정을 법 조항과 함께 쉽게 풀어드립니다.
📘 2. 도심복합개발사업 주요 추진 절차 요약표
| 단계 | 주요 내용 | 관련 법령 |
| ① 복합개발계획 입안 제안 | 민간 또는 공공이 제안 | 제6조 |
| ② 주민의견청취 및 지방의회 의견청취 | 공람 30일 이상 | 제7조 |
| ③ 혁신지구 지정 신청 및 고시 | 시도지사 또는 국토부장관 | 제8조~제9조 |
| ④ 토지등소유자 행위제한 및 사전조치 | 지정 이후 각종 제한 발생 | 제10조 |
| ⑤ 사업시행자 지정 | 자격 충족 기관 또는 민간 지정 | 제14조 |
| ⑥ 사업시행계획 수립 및 인가 | 계획서 제출 및 인가 | 제18조~제20조 |
| ⑦ 시공자 선정 | 입찰 또는 수의계약 | 제17조 |
| ⑧ 통합심의 | 위원회 구성 및 일괄심의 | 제21조~제22조 |
| ⑨ 인허가 의제 처리 | 관련 법령 일괄 의제 | 제23조 |
| ⑩ 매도청구 등 갈등조정 | 미동의자에 대한 대응 절차 | 제24조 |
| ⑪ 관리처분계획 인가 | 분양설계 및 권리배분 계획 | 제26조 |
| ⑫ 공사착공 → 준공인가 → 소유권 이전 | 마무리 절차 일괄 규정 | 제32조~제35조 |
🏙️ 3. 초기 단계: 계획 수립과 혁신지구 지정
- 복합개발계획 입안 제안(제6조)
민간 또는 지자체가 계획 수립을 제안할 수 있어요. - 주민 의견청취(제7조)
주민공람 30일 이상 + 설명회 개최 + 지방의회 의견 청취 - 혁신지구 지정 신청 및 고시(제8조~제9조)
시·도지사 또는 국토교통부장관이 심의 후 고시합니다.
📌 이 단계에서부터 개발예정지에 대한 행위제한(제10조)이 발생합니다.
🏗️ 4. 사업 준비 단계: 시행자 지정과 계획 수립
- 사업시행자 지정(제14조)
국가·지자체·LH·토지등소유자·신탁업자 등이 자격을 갖추면 지정 가능 - 사업시행계획 수립 및 인가(제18조~20조)
▸ 사업시행계획서
▸ 시행규정
▸ 토지등소유자 전체회의 의결
이 모든 과정을 거쳐 시장·군수로부터 인가를 받아야 해요. - 시공자 선정(제17조)
입찰 또는 2회 유찰 후 수의계약 가능.
토지등소유자의 전체회의 의결 필요.
🧩 5. 심의 및 인허가 통합 처리
- 도심복합개발통합심의위원회 운영(제21조~제22조)
▸ 도시계획, 건축, 환경 등 관련 심의를 일괄 처리 - 인허가 등 의제 처리(제23조)
▸ 사업 시행 시 개별 인허가를 받은 것으로 의제됨
▸ 도시개발법, 건축법 등 20개 이상 관련 법령을 한 번에 처리할 수 있어요
📌 절차 간소화가 도심복합개발사업의 핵심 장점 중 하나입니다.
🏁 6. 실행 단계: 갈등 조정과 공사 착공
- 매도청구 제도 활용(제24조)
▸ 동의하지 않은 토지등소유자에게 법적 매도청구 가능 - 관리처분계획 인가(제26조~제30조)
▸ 분양설계, 공급계획, 권리산정 등 확정
▸ 토지등소유자에게 배분될 건축물 구조까지 포함됨 - 공사 착공 및 준공, 인가(제32조~제35조)
▸ 준공인가를 받아야 법적으로 사업이 완료됨
▸ 이후 소유권 이전, 입주자 확정 등 후속 조치가 진행돼요
✅ 마무리 요약
- 도심복합개발사업은
단순한 주택공급이 아닌, 복합계획·절차 통합형 개발 사업입니다. - 법에서 정한 명확한 절차와 요건을 따르지 않으면
추진이 지연되거나 취소될 수 있습니다. - 특히 혁신지구 지정 → 시행자 지정 → 계획 수립 → 통합심의 → 공사 → 준공
이 전체 흐름을 명확히 이해해야 성공적인 개발이 가능해요.
🔗 관련 법령 보기
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Vol.48 | 역세권활성화사업도 이렇게 진행됩니다! 절차 총정리 🛤️
Vol.47의 구조를 그대로 적용해,
역세권활성화사업의 지정, 계획 수립, 인허가, 추진까지
전체 흐름을 단계별로 풀어드립니다.
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