✅ 1. 조합원 자격이 왜 중요할까요?
정비사업에서 '조합원'이란 단어, 많이 들어보셨죠?
조합원은 단순한 참여자가 아니에요.
조합의 구성원으로서 의결권, 분양권, 청산권 등 핵심적인 권리를 가지는 핵심 주체랍니다.
즉, 조합원이 될 수 있느냐 없느냐에 따라 권리와 금전적인 이익이 크게 달라질 수 있기 때문에,
조합원 자격 요건은 꼭 정확히 알아두셔야 해요!
✅ 2. 도시 및 주거환경정비법에서 말하는 조합원은 누구일까요?
「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제9호에 따르면,
조합원은 해당 정비사업 구역 내 토지등소유자로서 조합의 구성원이 되는 자를 의미해요.
여기서 ‘토지등소유자’는 다음 중 하나에 해당하는 사람을 말해요:
- 토지의 소유자
- 토지 및 그 위에 있는 건축물의 소유자
- 건축물만의 소유자
- 지상권 등 권리를 가진 자(일부 포함 가능)
즉, 정비구역 안에 있는 부동산에 일정 권리를 가진 자가
조합원이 될 수 있다는 뜻이에요.
✅ 3. 조합원 자격 요건 (법령 기준)
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제13조에서는
조합원의 자격을 다음과 같이 명시하고 있어요.
🔷 재개발사업 조합원
- 토지 또는 건축물의 소유자
- 구역 지정 당시 또는 조합설립인가일 기준 소유한 자
🔷 재건축사업 조합원
- 공동주택(아파트 등)의 소유자
- 재건축 구역 지정 당시 소유자
- 조합설립 당시에도 소유하고 있어야 함 (지속성 중요)
※ 재건축은 '안전진단'과 '30년 이상 경과' 등의 추가 요건도 연동되기 때문에
단순히 소유만으로 자격이 주어지지 않는 경우도 있어요.
✅ 4. 조합원 제외 대상과 예외
다음과 같은 경우는 조합원에서 제외되거나 불이익을 받을 수 있어요:
상황 설명
| 분양권 매수자 | 단순 분양권만 가진 경우 조합원 자격 없음 |
| 상가 소유자 | 일부 상가는 조합원 대상에서 제외될 수 있음 |
| 일정 시기 이후 취득자 | 조합설립인가 이후 취득 시 지위 승계 불가 |
| 투기 목적으로 매입한 경우 | 국토부 고시 기준 위반 시 자격 제한 가능성 있음 |
✅ 5. 실제 사례로 보는 조합원 자격 분쟁
예를 들어,
- 조합설립인가일 다음 날 부동산을 매입한 A씨는
“내가 왜 조합원이 아닌가요?”라고 항의했지만,
법원은 “시기상 요건 미달로 조합원 아님”이라고 판결했어요.
또 어떤 경우에는,
- 건물은 있지만 대지권이 없는 다가구주택 소유자가
조합원 포함 여부로 다투다가 청산 대상이 된 사례도 있었어요.
✅ 이처럼 조합원 자격은 단순 소유 여부가 아닌
시점, 권리관계, 용도 등을 종합적으로 따지게 된답니다.
✅ 6. 조합원 지위 양도와 승계는 어떻게 될까요?
조합원 지위는 마음대로 양도할 수 없어요.
「도시정비법 시행령」에서는 양도 제한 규정을 엄격히 두고 있습니다.
구분 양도 가능 여부
| 정비구역 지정 후 ~ 조합설립인가 전 | 양도 가능 (자유로움) |
| 조합설립인가 후 ~ 관리처분인가 전 | 양도 제한 (예외 있음) |
| 관리처분인가 후 | 사실상 양도 불가 + 청산 처리 가능 |
📌 양도하고 싶다면 예외 사유가 필요해요!
예: 상속, 이혼에 따른 재산 분할, 해외 이주 등
✅ 7. 마무리 요약 – 조합원 자격 체크리스트
🔎 조합원 자격 요건을 간단히 정리하면 아래와 같아요:
- 정비구역 내 부동산 실소유자여야 함
- 시점은 조합설립인가일 전후가 매우 중요
- 사업 유형(재개발/재건축)에 따라 기준 다름
- 양도 제한 시기 내 매입 시, 조합원 지위 승계 불가
📌 다음 글 예고
다음 글에서는
👉 “현금청산자는 어떤 경우에 발생할까?” 라는 주제로
조합원 제외자의 처리 방식과 실제 보상 구조에 대해 다뤄볼게요!