📌 정비구역 지정은 정비계획의 결정부터 시작된다
정비사업은 우선 정비계획을 결정하고, 정비구역을 지정 고시하는 절차를 거쳐야 본격적으로 추진됩니다.
이번 글에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제16조부터 제19조까지를 중심으로,
정비계획 결정, 지정 고시의 효력, 구역 분할·통합·결합, 행위제한 규정에 대해 완벽하게 정리해드립니다.
📘 제16조 [정비계획의 결정 및 정비구역의 지정고시] – 정비사업의 공식 출발
✅ 조문 요약
시장·군수 등은 정비기본계획에 따라 정비계획을 수립하고,
지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정·고시해야 함.
🔍 해설
정비계획 수립 → 심의 → 지정고시 과정을 통해
정비구역은 공식적인 법적 지위를 획득합니다.
📌 주요 포인트
| 항목 | 설명 |
| 수립권자 | 시장·군수 등 |
| 절차 | 정비계획 수립 → 도시계획위원회 심의 → 고시 |
| 고시효과 | 정비구역으로서 법적 효력 발생 |
💬 실무 포인트
- 심의 과정에서 사업 타당성 및 주민 수용성 확보가 중요
- 고시 후에는 건축행위 제한 적용됨
📘 제17조 [정비구역 지정 고시의 효력] – 지정 고시 이후 효력 발생
✅ 조문 요약
정비구역 지정 고시가 이루어지면,
해당 구역 내에서는 원칙적으로 건축행위, 대지형질 변경 등 주요 행위가 제한된다.
🔍 해설
정비구역 지정 고시는 단순한 행정행위가 아니라,
특정 구역에 대해 법적 규제와 보호가 동시에 발생하는 효력 발생 시점입니다.
📌 주요 포인트
| 항목 | 설명 |
| 효력발생 시점 | 지정 고시일 |
| 규제 내용 | 행위제한(건축, 대지형질 변경, 공작물 설치 등) |
| 구속력 | 구역 내 모든 토지등소유자에게 적용 |
💬 실무 포인트
- 고시 이전에 급하게 건축허가 받으려는 사례 주의
- 고시 후 진행되는 모든 행위는 별도 허가 필요
📘 제18조 [정비구역의 분할, 통합 및 결합] – 사업 효율화를 위한 탄력적 조정
✅ 조문 요약
지정된 정비구역은 필요에 따라
분할하거나 통합·결합하여 추진할 수 있음.
🔍 해설
현실적으로 사업성이 다르거나 주민 의사가 다른 경우,
정비구역을 유연하게 조정할 수 있도록 허용하는 규정입니다.
📌 주요 포인트
| 항목 | 설명 |
| 분할 | 하나의 정비구역을 둘 이상으로 나누어 추진 |
| 통합 | 인접 정비구역을 하나로 묶어 추진 |
| 결합 | 소규모 구역 간 공동 정비사업 추진 허용 |
💬 실무 포인트
- 분할 시 분리된 구역 각각의 사업성 확보 필요
- 통합·결합 시 주민동의율 및 절차 충족 필수
📘 제19조 [행위제한 등] – 무질서한 개발 방지를 위한 사전 규제
✅ 조문 요약
정비구역 지정 고시 이후에는
건축행위, 대지형질 변경, 공작물 설치 등
일체의 행위를 제한하며,
예외적으로 시장·군수의 허가를 받은 경우만 가능.
🔍 해설
행위제한 규정은
정비구역 내 무분별한 개발을 막고, 사업 추진에 필요한 질서를 확보하기 위한 장치입니다.
📌 주요 제한 대상
| 항목 | 설명 |
| 건축행위 | 신축·증축·개축·재축 금지 |
| 토지형질변경 | 대규모 성토·절토 제한 |
| 공작물 설치 | 허가받지 않은 시설물 제한 |
💬 실무 포인트
- 위반 시 행정처분 및 과태료 부과 가능
- 불가피한 행위는 사전허가 필수
📊 핵심 요약표
| 조문 | 핵심 내용 | 실무 중요도 |
| 제16조 | 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 제17조 | 지정 고시 효력 발생 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 제18조 | 분할·통합·결합 조정 절차 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 제19조 | 정비구역 내 행위제한 규정 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
✨ 마무리: 정비계획 수립과 지정, 그리고 행위 제한은 사업의 기본입니다
정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」이 정한
정비계획 수립 → 정비구역 지정 → 고시효력 발생 → 분할·통합·결합 조정 → 행위제한 관리
이 모든 절차를 철저히 준수해야 합니다.
법적 기반이 탄탄해야 사업이 흔들리지 않고 안정적으로 추진될 수 있습니다.
🔖 다음 포스트 예고
👉 제20조~제22조: 정비구역 등의 해제, 직권해제, 도시재생선도지역 지정 요청, 해제의 효력 총정리
📘 더 많은 정비사업 법령 해설은 아래 블로그에서 계속 이어집니다.
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