📌 인트로 소제목: 정비사업이 시작되는 법적 출발점, '정비구역 지정'의 모든 것
재개발·재건축 등 도시정비사업은 정비구역 지정으로부터 본격적으로 출발합니다.
하지만 정비구역이 임의로 지정되는 것이 아니라, 엄격한 법적 기준과 절차를 거쳐 정비계획이 입안되고, 지정·고시되어야 합니다.
이번 글에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제8조~제9조의 내용을 중심으로, 정비구역 지정과 정비계획 입안 절차를 전문적으로 해설합니다.
📘 제8조 [정비구역의 지정] – 구역 지정의 법적 요건과 권한자
✅ 조문 요약
정비기본계획에 적합한 범위 내에서, 노후·불량건축물이 밀집한 지역 등 대통령령 기준에 따라
특별시장, 광역시장, 시장·군수 등이 정비구역을 지정·고시할 수 있음.
🔍 해설
정비구역 지정은 단순 행정절차가 아닌, 정비사업의 법적 기반이 마련되는 중요한 단계입니다.
정비계획 수립 없이 무작정 지정할 수 없으며, 기본계획에 적합해야 하고, 대통령령에서 정한 요건을 충족해야만 합니다.
📌 정비구역 지정 요건
- 정비기본계획 적합성
- 노후·불량건축물의 밀집
- 기반시설 부족 여부
- 도시미관 및 기능 쇠퇴 지역 등
✔️ 특이사항
- 공공시행자 지정 시에는 기본계획 없이도 지정 가능
- 진입로 확보 목적의 추가 구역 포함 가능
📘 제9조 [정비계획의 내용] – 구체적인 정비계획 수립 기준
✅ 조문 요약
정비계획은 정비구역의 면적, 기반시설, 공동이용시설, 건폐율, 용적률, 환경계획, 세입자 대책,
분담금 추산액 등 12개 항목 이상의 내용을 포함해야 하며, 국토부 고시 기준에 따라 작성해야 함.
🔍 해설
정비계획은 정비구역에서 시행될 사업의 구체적인 설계도라 할 수 있습니다.
이 계획이 정비구역 지정의 타당성 판단 기준이자, 이후 사업시행계획·관리처분계획의 모태가 되므로 매우 중요합니다.
📌 포함 항목 (일부 예시)
| 항목 | 내용 요약 |
| ① 명칭·면적 | 정비사업 명칭, 위치, 구역 범위 |
| ② 기반시설 | 도로, 주차장, 공원, 상하수도 등 설치 계획 |
| ③ 공동이용시설 | 주민센터, 놀이터, 마을회관 등 |
| ④ 건축계획 | 주용도, 건폐율, 용적률, 층수 등 |
| ⑤ 세입자 대책 | 이주대책, 임대주택 등 포함 |
| ⑥ 환경·재난방지 | 환경보전계획, 도시경관 고려 |
| ⑦ 분담금 추산 | 토지등소유자별 분담금 기준 명시 |
✔️ 유의사항
- 공공임대주택·공공지원민간임대주택 공급 시 추가 내용 포함
- 분담금 추산액은 사업 재무타당성의 기준
📊 핵심 요약표
| 조문 | 핵심 내용 | 실무 중요도 |
| 제8조 | 정비구역 지정 요건 및 권한자 명시 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 제9조 | 정비계획 포함 항목 명시 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
✨ 마무리: 정비구역 지정과 계획은 절차의 시작이자 가장 중요한 단계입니다
도시정비사업은 정비구역 지정 없이는 존재할 수 없으며, 이 구역 지정은 반드시 정비기본계획과 연계된 구체적인 정비계획 수립을 통해 진행되어야 합니다.
법률적 정당성과 타당성을 확보하지 못하면, 사업 전 과정이 무효화될 수 있기 때문에, 이 단계에서 모든 행정적·법적 요건을 철저히 준비하는 것이 중요합니다.
🔖 다음 포스트 예고
👉 제10조~제11조: 임대주택 비율과 용적률 완화 기준, 어떻게 정해지나?
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