🔍 정비구역으로 지정되면 건축이나 토지 이용에 제한이 생길까요?
정비구역으로 지정되면, 단순히 정비사업만 추진하는 게 아닙니다.
이 구역 안에서는 건축행위나 토지활용에도 일정한 제한이 적용되며,
이는 도시정비계획의 체계적 실행을 위한 법적 장치입니다.
정비사업을 준비하거나, 이미 정비구역에 포함된 조합·추진위·토지등소유자라면
가장 먼저 ‘어떤 행위가 제한되는지’, ‘정비구역은 언제 해제될 수 있는지’를 정확히 알아야 합니다.
✅ 정비구역에서 제한되는 대표적인 행위는 무엇인가요?
정비구역 지정이 고시되면, 해당 지역 내에서는 다음과 같은 행위를 원칙적으로 할 수 없습니다.
이는 「도시 및 주거환경정비법」 제19조에 근거하며, 지정권자의 허가 없이는 아래 행위가 제한됩니다.
제한되는 행위 유형 예시 허용 여부
| 건축물의 신축·증축·개축·재축 | 단독주택 신축, 상가 증축 등 | 제한됨 |
| 건축물의 용도 변경 | 주택 → 상가 전환 등 | 제한됨 |
| 토지 형질 변경 | 성토, 절토, 콘크리트 포장 등 | 제한됨 |
| 정착성 수목 식재 | 소나무, 조경수 등 영구 식재 | 제한됨 |
| 정비사업에 지장을 줄 수 있는 기타 행위 | 무단 점용, 불법 시설물 설치 등 | 제한됨 |
📌 단, 정비계획에 포함된 행위 또는 경미한 범위의 활동은 허가받아 진행할 수 있어요.
이러한 행위제한은 정비사업의 효과적인 시행을 위한 기본적인 규율로,
허가 없이 진행하면 원상복구 명령, 행정처분 등을 받을 수 있습니다.
⏱️ 정비구역은 자동으로 해제되는 경우도 있나요?
네, 있습니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제20조는
정비구역이 일정 기한 내에 사업을 추진하지 못할 경우,
지정권자(시장, 군수, 구청장 등)가 해제하도록 정하고 있어요.
아래 중 하나라도 해당되면 ‘해제 대상’입니다:
- 추진위원회 승인 후 2년 이내 조합설립 인가 미신청
- 조합설립 인가 후 3년 이내 사업시행계획 인가 미신청
- 토지등소유자 방식으로 추진되던 사업이 5년 이내 시행계획 인가 미신청
📌 이 세 가지는 지자체가 해제를 의무적으로 검토해야 하는 사유입니다.
단순한 지연이 아니라 ‘법에서 정한 기한을 넘긴 경우’이므로, 조합이나 추진위는 철저히 관리해야 해요.
📉 해제되면 조합은 자동 해산되나요?
해제와 해산은 서로 다른 절차입니다.
정비구역 해제는 도시계획상의 결정 해제,
조합 해산은 민법상 단체의 청산 절차로 진행됩니다.
해제가 고시된 이후에도 조합은 다음 절차를 거쳐야 해요:
- 조합원 총회에서 해산 결의
- 잔여 자산, 채무, 계약관계 등 정산 절차
- 해산 신고 및 등기 정리
- 남은 정비기반시설에 대한 지자체 이관 협의
이후 지자체에 등록된 조합 명부에서 말소되며 공식 종료됩니다.
🛠️ 해제된 구역의 기반시설은 어떻게 관리하나요?
해제된 구역에 도로, 하수도, 공원 등의 정비기반시설이 조성되어 있다면,
지자체가 인수하여 공공시설로 관리하게 됩니다.
이는 「도시 및 주거환경정비법」 제21조와 제22조에 따른 규정이며,
다음과 같은 절차로 이어집니다:
- 정비사업을 통해 설치된 도로·상하수도·녹지 등 시설 확인
- 사업시행자가 지자체에 시설 인수요청 또는 인계신청
- 지자체가 공공시설로 등록 및 유지관리 예산 반영
📌 이 조항들은 해제 이후 주민 불편을 최소화하고,
도시계획상 필요한 시설을 안정적으로 유지하기 위한 법적 장치입니다.
📂 실제 사례: 사업 무산으로 인한 자동 해제
사례: 서울 ○○구 A정비구역
- 추진위원회 승인 후 조합 설립이 지연됨
- 2년 경과했음에도 조합설립 인가 미신청
- 해당 구청에서 「도정법」 제20조 기준에 따라 정비구역 해제 고시
- 조합 설립 이전 단계였기에 청산 절차는 없었지만,
토지등소유자 간 분쟁 발생 및 기투입 비용 회수 이슈가 제기됨
이처럼 ‘사업 추진이 어려운 상태’가 지속되면 지자체가 판단하여 해제 절차에 착수할 수 있어요.
조합이나 추진위는 법정 기한을 관리하지 않으면 자동 해제 대상이 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.
📌 조합이 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트
- 정비구역 내 행위제한 대상인지 반드시 확인
- 조합 설립 후 3년 내 사업시행계획 인가 신청 여부 확인
- 토지등소유자 방식은 5년 이내 추진 요건 충족 여부 체크
- 해제 대상 해당 시 조기 정리 방안 마련
- 조성된 기반시설은 지자체와 이관 협의 준비
❓ 실무 Q&A
Q1. 행위제한을 위반하면 어떤 처벌이 있나요?
A: 무허가 건축, 용도변경 등을 한 경우에는 행정처분(철거 명령, 이행강제금)이 내려질 수 있습니다.
Q2. 해제되면 용도지역도 바뀌나요?
A: 아닙니다. 해제되더라도 용도지역이나 기존 도시계획상 규제는 그대로 유지됩니다.
Q3. 해제되었는데도 기반시설은 계속 유지되나요?
A: 네. 이미 설치된 시설은 지자체가 인수하여 공공시설로 전환하여 관리합니다.
✅ 마무리 정리
- 정비구역으로 지정되면 건축·토지활용에 대한 광범위한 행위제한이 발생합니다.
- 일정 기간 내 사업이 추진되지 않으면 「도정법」 제20조 기준에 따라
정비구역이 자동으로 해제될 수 있습니다. - 해제 이후에도 조합 청산, 기반시설 이관 등 후속 절차는 필수이며,
행정 혼선을 피하려면 조합은 초기 단계부터 사업 스케줄을 엄격히 관리해야 합니다.
🔜 다음 글 예고
Vol.26 | 사업시행 인가 전후로 조합이 해야 할 일은 무엇인가요? 📄
사업시행인가를 기준으로 달라지는 조합의 의무와 책임,
조합원과의 관계 정비 방법까지 실무 중심으로 안내해드릴게요.