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대상지 선정부터 인허가까지, 단계별 흐름과 실무 포인트 총정리
🔍 역세권활성화사업이란?
역세권활성화사업은 대중교통 이용이 편리한 지하철·경전철 역 인근 저이용지를 고밀도 복합개발해
주택공급 확대와 지역 활성화를 동시에 실현하는 서울시 전략사업이에요.
서울시는 이를 위해 2024년 12월 26일자로 「역세권 활성화사업 운영기준」을 개정해
추진 절차, 사업 방식, 인허가 체계 등을 명확히 했습니다.
📘 역세권활성화사업 추진 절차 요약
사업은 다음 7단계로 진행됩니다.
| 단계 | 주요 절차 |
| 1단계 | 사업계획안 제출 (사업시행자 → 자치구 → 서울시) |
| 2단계 | 대상지 선정 (지원 자문단 심의) |
| 3단계 | 계획안 자문 (지구단위계획 or 정비계획) |
| 4단계 | 주민제안 및 의견청취 (주민설명회, 구의회 의견 포함) |
| 5단계 | 계획안 결정 요청 (자치구 → 서울시) |
| 6단계 | 서울시 심의 및 결정 고시 |
| 7단계 | 건축허가 또는 사업시행계획 인가 등 인허가 절차 |
🏙️ 추진 방식에 따른 구분
역세권활성화사업은 두 가지 방식으로 나뉘어요.
| 구분 | 지구단위계획형 | 도시정비형 재개발사업형 |
| 관련 법 | 국토계획법, 주택법 | 도시정비법 |
| 시행자 요건 | 주택건설사업자 | 조합, 공공기관 등 지정자 |
| 인허가 절차 | 건축위원회 심의, 건축허가 | 정비계획 수립 및 인가 |
| 동의 기준 | 토지면적 3분의 2 이상 소유자 | 토지등소유자 50% 이상 동의 |
| 대상지 기준 | 면적 1,500㎡~10,000㎡ | 최대 30,000㎡ 이하 |
✅ 사업유형 변경 시 반드시 새로운 방식에 맞는 동의 요건을 다시 확보해야 해요.
🧾 실무자가 꼭 알아야 할 절차별 포인트
✅ 1. 사업계획안 제출
- 시행자는 자치구와 협의해 서울시에 계획안 제출
- 지구단위계획 또는 정비계획 유형 명시 필수
✅ 2. 대상지 선정
- 지원 자문단의 타당성 심사를 통해 선정
- 노후도, 도로접면, 필지형태 등 선정요건 충족 필요
✅ 3. 자문 및 주민제안
- 주민제안 및 의견청취는 실질적 필수 절차
- 자치구 도시건축공동위원회 및 구의회 의견 포함
✅ 4. 결정 및 고시
- 자치구가 서울시에 계획결정 요청
- 서울시 도시건축공동위원회 또는 도시계획위원회 심의 후 고시
✅ 5. 인허가 추진
- 지구단위계획형 → 건축허가 및 사업계획 승인
- 정비형 → 사업시행계획 인가 및 관리처분계획 인가
🧠 실무 Q&A
Q. 사업방식 변경이 가능한가요?
→ 네, 가능하지만 변경된 방식에 맞는 동의요건을 새로 확보해야 합니다.
Q. 서울시가 직접 입안할 수도 있나요?
→ 네, 필요 시 서울시장이 직접 입안 가능합니다.
Q. 주민제안은 의무인가요?
→ 법적 의무는 아니지만, 사실상 필수 단계입니다. 주민 의견 반영 없이는 심의 통과가 어렵습니다.
📊 요약표: 역세권활성화사업 절차 총정리
절차 주요내용 주체
| 사업계획안 제출 | 자치구 → 서울시 | 사업시행자, 자치구 |
| 대상지 선정 | 지원 자문단 심사 | 서울시 |
| 계획안 자문 | 계획서 자문 및 보완 | 자문단, 자치구 |
| 주민 의견청취 | 설명회, 구의회 의견 등 | 자치구, 주민 |
| 계획 결정 | 서울시 위원회 심의 | 서울시 |
| 고시 | 지구단위계획 or 정비계획 고시 | 서울시 |
| 인허가 | 건축허가, 사업시행인가 등 | 자치구, 서울시 |
✅ 마무리 정리
- 역세권활성화사업은 사업계획안 제출 → 대상지 선정 → 인허가 승인까지
단계별 절차와 자치구·서울시 협의가 핵심입니다. - 유형별 추진 방식, 동의요건, 인허가 구조에 대한 이해가 선행되어야
사업 전환이나 협상 시 리스크를 줄일 수 있어요. - 실무자라면 각 단계에서 필요한 서류, 심의 포인트, 주민 소통 전략까지 사전에 정리해두는 게 중요합니다.
🔜 다음 글 예고
Vol.49 | 역세권활성화사업에서 민간시행자 요건과 참여 방식 총정리 🧑💼
서울시 운영기준에 따라 민간이 참여 가능한 조건, 공동시행자 지정 방식,
동의율 요건까지 실무적으로 정리해드립니다.
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