📌 재건축, 안전진단부터 주민 의견까지 철저한 절차가 기본입니다
재건축 정비사업은 단순히 건물이 낡았다고 추진되는 것이 아닙니다.
철저한 안전진단 → 적정성 검토 → 정비계획 입안 요청 → 주민 의견 청취까지
단계별로 엄격한 법적 절차를 거쳐야만 합니다.
이번 글에서는 「도시 및 주거환경정비법」 제12조부터 제15조까지를 중심으로,
재건축 사업 추진의 핵심 절차와 요건을 완벽하게 정리해드립니다.
📘 제12조 [재건축사업을 위한 안전진단] – 재건축 추진의 시작
✅ 조문 요약
구조안전성, 주거환경, 건축물 이용편의성, 경제성을 종합적으로 평가하여
사업 추진 필요성을 판단하는 절차.
🔍 해설
최근 제도 완화로 인해,
구조안전성 비중은 줄고, 주거환경 개선 비중이 높아지면서 재건축 추진이 수월해졌습니다.
📌 주요 변화 정리
| 항목 | 변경 전 | 변경 후 |
| 구조안전성 비중 | 50% | 30% |
| 주거환경 비중 | 15% | 30% |
| 적정성 검토 | 조건부 의무검토 | 요청 시 검토로 완화 |
💬 실무 포인트
- '정비 필요' 판정 필수
- 안전진단 준비단계에서 자료 관리 철저히 해야 함
📘 제13조 [안전진단 결과의 적정성 검토] – 객관성과 신뢰성 확보 절차
✅ 조문 요약
안전진단 결과를 별도로 검토하여
진단의 객관성과 절차 준수 여부를 확인하는 절차.
🔍 해설
적정성 검토는 공공성을 강화하고 재건축 남발을 막기 위한 제도입니다.
다만 최근에는 선택적 검토로 완화되어 사업 속도가 빨라졌습니다.
💬 실무 포인트
- 진단결과 관리 철저
- 초기 자료 미흡 시 부적정 판정 위험
📘 제13조의2 [정비구역의 지정을 위한 정비계획의 입안 요청 등] – 주민 주도형 정비구역 요청 제도
✅ 조문 요약
일정 동의율을 충족한 토지등소유자는
시장·군수에게 정비계획 입안을 요청할 수 있다.
🔍 해설
주민 스스로 정비계획을 요청할 수 있는 제도로,
최근 민간 주도형 재건축 활성화 분위기에서 매우 중요합니다.
📌 요청 요건
| 항목 | 기준 |
| 동의율 | 토지등소유자 2/3 이상 |
| 면적 요건 | 대상구역 2/3 이상 소유 |
💬 실무 포인트
- 동의율 확보 전략 중요
- 요청 후 60일 내 행정청 처리 의무
📘 제14조 [정비계획의 입안 제안] – 다양한 주체의 입안 제안 허용
✅ 조문 요약
시장·군수 외에도 토지등소유자, 정비사업전문관리업자, 공공기관 등이
정비계획 입안을 제안할 수 있음.
🔍 해설
정비계획 입안은 행정청 주도만이 아니라,
민간, 공공 모두 참여할 수 있도록 제안권을 확장시킨 규정입니다.
💬 실무 포인트
- 제안서에는 법령상 필수사항을 빠짐없이 포함해야 함
- 심의과정에서 계획의 타당성 입증 필요
📘 제15조 [정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등] – 투명성과 민주성 확보 절차
✅ 조문 요약
정비계획 입안 시에는
주민 의견청취, 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 절차를 거쳐야 함.
🔍 해설
정비계획이 일방적으로 수립되지 않도록,
주민 의견과 전문가 심의를 반영하는 절차적 통제를 강화한 규정입니다.
📌 주요 절차
| 단계 | 설명 |
| 주민공람 | 14일 이상 열람 및 의견 수렴 |
| 관계기관 협의 | 교통, 환경, 도시관리 부서 등 협의 |
| 도시계획위원회 심의 | 계획의 타당성 최종 검토 |
💬 실무 포인트
- 주민공람 과정에서 민원 최소화 전략 필요
- 심의 준비 시 전문적 논리와 자료 준비 필수
📊 핵심 요약표
| 조문 | 핵심 내용 | 실무 중요도 |
| 제12조 | 안전진단 절차 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| 제13조 | 적정성 검토 절차 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 제13조의2 | 주민 주도 입안 요청 | ⭐⭐⭐⭐ |
| 제14조 | 다양한 주체의 입안 제안 허용 | ⭐⭐⭐ |
| 제15조 | 주민의견청취 및 심의 절차 | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
✨ 마무리: 재건축 사업의 시작은 법적 절차 충실 이행입니다
재건축사업은 「도시 및 주거환경정비법」이 정한
안전진단 → 적정성 검토 → 정비계획 입안 요청 → 주민의견 청취 및 심의
이 모든 절차를 성실히 이행해야만 합니다.
절차적 하자가 발생하면 사업 중단, 소송, 민원 등 심각한 리스크가 발생할 수 있으므로,
법령 준수와 철저한 사전 준비가 무엇보다 중요합니다.
🔖 다음 포스트 예고
👉 제16조~제19조: 정비구역 지정, 분할·통합·결합 절차, 정비구역 내 행위제한 총정리
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