조합원 분담금을 키우는 보이지 않는 비용의 실체
🔍 왜 조합원이 기부채납을 신경 써야 할까?
정비사업 초기 계획에서 자주 등장하는 말,
바로 “기반시설 확보”, “기부채납”, “공공기여”입니다.
이 용어들은 겉으로 보면 좋은 일 같지만,
실제로는 조합원 분담금을 증가시키는 주요 원인이 되기도 해요.
📌 예를 들어,
"도로를 더 넓히세요", "공원 면적을 늘리세요", "공공청사를 지어주세요" 같은 요구는
결국 조합 예산으로 부담하게 되며,
수익성 하락 → 조합원 분담금 증가로 이어지게 됩니다.
🧾 법령이 정한 기준은 무엇일까?
✅ 「도시 및 주거환경정비법」 제51조
“직접 관련 없는 정비기반시설을 사업시행계획에 포함하거나 기부채납을 요구할 수 없다.”
즉, 사업지와 직접 관련이 없는 기반시설은
지자체가 조합에 부담시키는 것이 불법입니다.
하지만 현실에서는 행정지도 형식의 간접 요구로 변형되어 나타나기도 해요.
🏗️ 정비기반시설이란?
도정법 제2조 제4호에 따르면,
정비기반시설이란 다음과 같은 시설을 말합니다.
- 도로
- 상하수도
- 공원
- 공동구
- 가로등, 조경 등 생활 필수 인프라
📌 이 시설들은 조합에서 일부 설치하거나 기부채납 형태로 제공하게 되며,
이때 발생하는 비용은 조합 예산에 포함 → 조합원 분담금 증가로 이어져요.
📊 조합 분담금 증가로 이어지는 흐름
지자체 기반시설 요구
↓
정비계획 반영 → 사업시행계획 포함
↓
공사비 증가 → 전체 사업비 증가
↓
조합원 분담금 상승
❗ 실무에서 주의할 점
체크포인트 설명
| 📌 직접 관련성 확인 | 해당 기반시설이 조합과 직접 연계된 것인지 반드시 검토 |
| 📌 기준 초과 여부 | 법령상 조합이 부담 가능한 범위는 총 설치비용의 1/3 이내 (시행령 제77조) |
| 📌 운영기준 확인 | 국토부 고시 기준과 지자체 조례 확인 필수 |
📚 실제 사례로 보는 기부채납 이슈
- 서울 A구 재개발 조합
지자체 요구로 복합공공청사 건축 포함 → 사업비 500억 원 증가
→ 조합원당 분담금 평균 3,500만 원 추가 발생 - 경기 B시 가로주택정비사업
공원 면적 확대 요구로 분양면적 축소 → 사업성 하락, 시공사 계약 무산
이처럼 정비계획 단계에서의 공공시설 반영은 조합 수익에 직접 영향을 줍니다.
💬 실무 Q&A
Q1. 조합이 거부할 수 있나요?
→ 네. 도정법 제51조에 따라 직접 관련 없는 기부채납은 명시적으로 금지되어 있어요.
Q2. 행정지도로 요구할 경우는요?
→ 사실상 강제성이 없다면 명분이 약하지만, 실무에선 승인조건으로 들어가는 경우가 많아
초기 정비계획 단계에서 법적 기준을 정확히 짚고 협상해야 해요.
Q3. 조합원은 이 내용을 어디서 확인할 수 있나요?
→ 사업시행계획서 내 '정비기반시설 설치계획' 항목을 확인하거나,
총회 자료에서 공공기여 항목을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
🧠 조합원 실무 체크리스트
✅ 정비기반시설 계획서에 포함된 비용 검토
✅ 전체 사업비 중 공공시설 비율 확인 (1/3 초과 여부)
✅ 지자체 요구사항 문서로 요청받기 (행정지도인지 확인)
✅ 기반시설 요구가 분담금에 미치는 영향 사전 분석
📚 관련 법령 보기
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