조합원이라면 꼭 알아야 할 소규모 정비의 진실과 리스크
🔍 가로주택정비사업이란?
가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조에 명시된
소규모주택정비사업의 한 유형이에요.
기존의 재개발·재건축처럼 대규모 방식이 아닌,
좁은 골목길 주변 노후주택 밀집지역에서 조합이 중심이 되어 주거환경을 개선하는 사업입니다.
"6m 이상의 도로를 따라 면적 1만㎡ 이하의 지역에서,
기존 가로를 유지하며 저층 주거지를 소규모로 정비하는 사업"
이 말은 즉, 좁은 지역, 빠른 절차, 적은 규모의 비용으로 주택을 새롭게 공급하는 구조라는 거예요.
하지만 겉보기와 다르게, 사업성·수익성·속도·리스크 모든 면에서
실제로는 복잡하고 까다로운 요소들이 많습니다.
🧭 가로주택정비사업, 어떻게 진행되나요?
일반 재건축처럼 추진위원회 설립 → 조합설립 → 사업시행계획 → 관리처분 → 착공으로 이어지며,
「특례법」에 따라 일부 행정 절차가 간소화돼 있어 진입장벽은 낮은 편입니다.
하지만 사업을 실제로 실행하려면 여전히 많은 조건을 충족해야 하고,
조합 내부의 추진력과 동의율, 자금조달 능력도 중요하게 작용합니다.
📉 수익은 정말 나는 걸까?
가로주택정비사업은 ‘작아서 빠르고 이익도 나겠다’는 착각이 들기 쉬워요.
하지만 현실은 다릅니다.
- 용적률이 낮아 수익률도 낮다
대부분 200% 내외로 제한되어 있어 분양세대 수가 적고,
분양 수익으로 사업비를 충당하기 어려워 조합원 분담금이 높게 책정됩니다. - 분양가상한제 적용 → 수익성 제약
사업성이 낮은데 분양가까지 제한되면,
시공사 입장에서는 참여할 유인이 줄어들어요.
이로 인해 시공사 선정이 어려워지고 사업 지연되는 경우가 많아요. - 공공기여·도로확보 요구로 인한 부담 증가
지자체에서 인허가 조건으로 도로폭 확대, 기반시설 설치 등을 요구하게 되면
사업비는 다시 올라가고, 조합원 부담이 늘어나요.
⚠️ 조합원에게 생기는 문제들
조합원 입장에서 꼭 고려해야 할 리스크는 다음과 같아요:
- 사업지연 위험
조합 내부 갈등, 동의율 부족, 시공사 미선정 등으로
2~3년 넘게 표류하는 사례도 적지 않아요. - 추정 분담금 상승
착공 전까지의 비용 증가, 인허가 지연에 따른 추가 설계비,
인건비·자재비 인상 등의 영향으로 추정 분담금이 실제보다 훨씬 늘어나는 경우도 있어요. - 사업철회 후 손실 문제
가로주택정비는 비교적 간단하게 시작할 수 있지만,
중간에 철회되면 조합원들이 이미 납부한 운영비·설계비 등이 고스란히 손실로 돌아올 수 있어요.
📚 법령 기준으로 본 핵심 조항 요약
법령 조항 핵심 내용
| 특례법 | 제2조제3호 | 가로주택정비사업 정의 |
| 특례법 | 제17조 | 시행자 요건, 조합 또는 공동시행 가능 |
| 특례법 | 제23조 | 조합 설립 인가 요건 |
| 특례법 | 제29조 | 사업시행계획 인가 절차 |
| 특례법 | 제34조 | 관리처분계획 인가 절차 |
| 시행령 | 제17조 | 지정개발자의 요건 (공공참여 가능성) |
| 시행령 | 제21조 | 조합설립인가 사항의 경미한 변경 절차 |
🧠 실무에서 보는 사례 정리
서울 관악구 K구역
2021년 추진 → 2025년 현재까지 시공사 미선정 상태
지자체가 도로확보, 공공기여 요구하면서 사업비 초과
경기 시흥 S가로주택사업
초기 분담금 6,000만원 예상 → 착공 직전 1억 2천만원까지 증가
일부 조합원 이탈, 사업지연으로 소송 발생
부산 동래구 모 사업지
사업성 낮다는 이유로 시공사 3곳 모두 입찰 포기
결국 사업 철회, 조합 해산
✅ 미오가 정리해준 핵심 체크
- 가로주택정비사업은 진입은 쉬워도 성공은 어렵다
- 조합원 입장에서는 분담금과 시공사 확보 가능성, 인허가 조건을 반드시 확인해야 함
- 지자체의 비공식적 요구(기부채납, 도로확보 등)가 현실적 변수로 작용
- 법령상으론 간단해 보여도, 실제 사업은 복잡하고 고비용 구조
📚 참고할 수 있는 법령 바로가기
🔜 다음 블로그 예고
Vol.14 | 역세권 활성화사업, 개발인가? 공공재인가? 🚉
주거, 상업, 교통이 결합된 도시재생의 핵심 모델!
하지만 조합 입장에서 진짜 유리한 사업인지 실무적으로 따져볼게요.