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분양신청, 자격심사, 분담금 산정… 정비사업의 핵심 결정 시점!
🔍 관리처분계획인가, 왜 중요할까요?
정비사업을 추진하는 과정에서
조합원에게 가장 직접적인 영향을 주는 결정의 순간은 바로
‘관리처분계획인가’ 시점입니다.
이 단계에서는 조합원 한 사람 한 사람의
분양권, 주택 유형, 분담금, 이주 시기 등이 전부 확정돼요.
즉, 지금까지 추진한 사업의 결과물이 개별 조합원 단위로 정리되는 단계인 거죠.
📘 관리처분계획이란?
관리처분계획이란, 조합이 조합원들에게
새로 지어질 아파트를 어떻게 나눠줄 것인지,
그리고 얼마를 더 부담해야 하는지를 계획하고
관할 지자체로부터 인가를 받는 절차를 말해요.
📌 법적 근거:
- 「도시 및 주거환경정비법」 제74조
- 「동 시행령」 제62조: 관리처분계획의 내용
- 「동 시행령」 제63조: 관리처분의 방법 등
🧭 관리처분계획 수립 절차
- 감정평가 실시 – 종전 자산 평가
- 분양신청 접수 – 조합원 선택에 따라 주택형 배정
- 분양자격 심사 – 실거주 여부, 다주택 여부 등 확인
- 종후 평가액 산정 – 새 아파트 자산가치 평가
- 비례율 계산 – 사업 수익에 따른 조합원 분배율 결정
- 분담금 산정 – 종전가액, 종후가액 기준으로 개별 분담금 확정
- 조합총회 의결 – 과반 동의
- 지자체 인가 신청 및 승인
📌 관리처분계획에서 결정되는 것들
항목 내용
| 분양신청 유형 | 일반분양, 1+1 분양 등 |
| 분양자격 | 실거주, 미신청자 등 자격 심사 |
| 종전·종후 평가액 | 감정평가사 2인 이상 평가 후 산정 |
| 비례율 | 전체 사업수익 대비 개별 조합원 반영율 |
| 분담금 | 분양가 – 비례율 × 종전가액 |
| 이주계획 | 철거 일정, 이주 보상 시기 등 포함 |
📌 이 모든 결정은 관리처분계획에 명시되어야 하며,
인가 이후엔 조합원 동의 없이 변경이 어렵습니다.
🧾 시행령 제63조 내용 요약
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제63조는
관리처분의 구체적인 분양 기준과 절차에 대해 명시하고 있어요.
핵심 포인트:
- 동일 건물 내 다수 분양 시, 기존 자산 평가액 비율로 배분
- 정비기반시설 및 공공시설 계획 포함
- 철거 예정 시기 명시 의무
- 분양제외 기준, 필지 분할 조건 등은 시·도 조례로 보완 가능
📌 즉, 분양 기준의 객관성 확보와 이주계획의 투명성 확보를 위한 법적 장치입니다.
⚠️ 조합원이 꼭 주의해야 할 사항
- 분양신청 기간 내 미신청 시, 현금청산 대상이 될 수 있어요.
- 1+1 분양 등은 신청 조건과 가구 수 요건이 까다로워 미리 확인이 필요해요.
- 감정평가 결과에 따라 분담금 차이 수천만 원 발생할 수 있어요.
- 자가보유가 불분명한 경우, 분양자격에서 제외될 수 있어요.
💡 실무 Q&A
Q. 관리처분인가가 나면 바로 이주하나요?
👉 인가 이후 이주계획에 따라 조합이 일정 통보 → 통보일 기준 3개월 이내 이주 개시
Q. 분양신청 안 하면 어떻게 되나요?
👉 시행령 제60조에 따라 분양자격 상실 → 현금청산 조치
Q. 비례율이 뭔가요?
👉 전체 사업수익 대비 조합원별 기여분을 나타내는 비율
→ 비례율이 낮을수록 분담금이 많아집니다
📚 참고 법령
✅ 마무리 정리
- 관리처분계획은 조합원의 분양권, 분담금, 자격을 확정하는 가장 중요한 절차예요.
- 이 시점을 기준으로 조합원은 실제 재산권을 어떻게 행사할 수 있을지가 결정돼요.
- 사전에 계획안, 감정평가서, 비례율 산정 등을 충분히 검토하고
총회 참여와 분양신청을 반드시 놓치지 마세요.
🔜 다음 글 예고
Vol.18 | 정비사업 분양신청, 조합원은 어떤 선택을 해야 할까? 🏘️
평형 선택부터 1+1 분양 전략, 분양신청서 작성까지
실무에서 꼭 필요한 정보로 정리해드릴게요!
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