시공자 계약 후부터 준공까지, 실무자가 꼭 알아야 할 절차를 알기 쉽게 정리해드립니다.
🔍 착공, 언제부터 가능한가요?
정비사업에서 ‘착공’은 조합이 가장 기다려온 순간이지만,
사업시행계획 인가 고시만으로 바로 착공할 수 있는 건 아니에요.
「도시 및 주거환경정비법」에 따르면,
착공은 다음과 같은 절차를 마친 후에만 가능합니다:
- 시공자와의 본계약 체결 완료
- 감리자 지정 및 감리계획 수립
- 착공신고서 제출 및 승인
이후 관할 구청 건축과 또는 인허가부서로부터 착공승인 통보를 받은 후
정식으로 공사에 들어갈 수 있어요.
💡 조합은 이 시점에 시공자에게 현장 착공일 통보 및 부대공사 계획도 함께 관리해야 합니다.
🗂️ 착공 전 조합이 준비해야 할 필수 항목
본격적인 공사를 시작하기 전에 조합은 아래 사항들을 철저히 준비해야 해요.
✅ 착공 전 준비 목록
항목 내용
| 감리계획서 수립 | 건축, 구조, 설비 등 분야별 감리단 편성 |
| 시공지침서 작성 | 시공사와의 공사 표준 지침 마련 |
| 안전관리계획 수립 | 주민·작업자 안전계획, 공정별 위험요소 분석 |
| 협의사항 정리 | 소방서, 도로과, 교통과, 전력·통신 등 유관기관 협의 |
📌 조합이 단독으로 모든 걸 처리하기 어려운 만큼,
시공자와 감리자, 전문 PM 또는 정비사업전문관리업체와 긴밀히 협력하는 것이 중요합니다.
👷 공사 중 조합의 역할은 무엇인가요?
공사가 시작되면 모든 걸 시공사에 맡겨도 되는 걸까요?
그렇지 않아요. 오히려 공사 중 조합의 역할이 더욱 중요해집니다.
🏗️ 공사 중 조합의 주요 업무
- 공사비 정산 관리
- 물가상승, 자재변경 등으로 인한 설계변경 대응
- 계약 범위 외 추가 공사 확인
- 민원 응대 및 주민 소통
- 소음, 교통, 진동 민원 접수 및 대처
- 조합원 현장방문 안내 및 공정 진행 공유
- 시공 감리 확인 및 공정 검토
- 감리보고서 확인
- 공정률, 품질, 안전 점검 참여
💡 이 시점에 조합 내부 회의와 대의원회 운영도 활성화되어야
공사 중 불확실성을 줄이고, 조합원 신뢰도도 높일 수 있어요.
✅ 준공은 어떤 절차로 이루어지나요?
건물이 완성됐다고 해서 바로 입주가 가능한 건 아니에요.
준공에도 법적으로 정해진 순서와 요건이 있어요.
✅ 준공 절차 요약
- 준공검사 신청 (시공자 + 감리자 연명으로 신청)
- 준공도서 제출 (건축도면, 자재 목록, 시공 사진, 공정보고서 등)
- 관계부서 현장검사 및 보완 요구
- 준공 승인 고시 (구청장 또는 시장 명의)
📌 하자보수 보증증권, 건축물 에너지 효율 인증, 소방검사 등도
준공 승인 요건 중 하나예요. 서류 하나 빠져도 승인이 지연될 수 있으니 꼭 확인해요.
🧾 준공 후에는 어떤 일이 남아있을까요?
준공 승인을 받았다면 사업은 거의 마무리 단계지만,
이제부터 조합의 마무리 업무가 시작됩니다.
✅ 준공 이후 조합의 주요 업무
- 정산 총회 준비 및 분담금 확정
- 조합원 소유권 등기 및 대지권 등기 절차 진행
- 조합 해산을 위한 해산총회 소집
- 남은 재산 정산 및 청산 보고
💡 실무적으로는 조합원별 권리 산정 차이, 공용부 부담, 하자 발생 등으로
준공 이후에도 6개월~1년 정도의 추가 관리 기간이 필요하다는 점도 잊지 말아야 해요.
🧩 실무 Q&A로 이해 쏙쏙!
Q1. 착공신고는 언제까지 해야 하나요?
A: 사업시행계획 인가 후, 시공자와 감리자 확정 이후 즉시 신고 가능하며
대체로 착공일 기준 3~5일 전까지 신고서와 서류를 제출해야 합니다.
Q2. 공사비 증액은 조합원 동의 없이 가능한가요?
A: 아닙니다. 계약 공사비 증액이 발생하면 정관 또는 조합 총회 의결을 거쳐야 하며
일반적으로 공사비 10% 이상 변동 시 총회 승인 필요합니다.
Q3. 준공 승인 이후 조합은 자동으로 해산되나요?
A: 아니에요. 조합 해산은 반드시 총회 결의 → 청산 절차 → 등기 말소 과정을 거쳐야 합니다.
준공만으로는 법적 해산이 이루어지지 않습니다.
✅ 마무리 정리
- 공사 착공은 인가 이후라도 다양한 행정 협의와 서류 준비가 완료돼야만 가능합니다.
- 공사 중에는 조합이 직접 나서서 공정 관리, 민원 대응, 공사비 감시 등의 역할을 수행해야 해요.
- 준공 승인 이후에도 조합 업무는 끝나지 않으며, 등기, 정산, 해산까지 이어집니다.
👉 시공자만 믿고 따라가기보다는,
조합이 주체적으로 사업 흐름을 파악하고 관리하는 자세가 성공의 핵심이에요!
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