Vol.29 | 정비사업 감정평가, 어떻게 진행될까? 절차와 기준 완전 정리 📊

🔍 감정평가는 왜 중요한가요?

정비사업에서 감정평가는 단순한 부동산 가격 산정이 아닙니다.
조합원 간 분양자격, 분담금, 배정 면적 등 권리산정 전반에 영향을 미치는 핵심 절차예요.

특히 ‘종전자산 평가’는 각 조합원이 보유한 토지·건축물의 가치를
공정하게 산정하여 관리처분계획의 기초 자료로 활용됩니다.

📌 감정평가가 공정하지 않으면,
조합 내 불신이 쌓이고 분양가 논란, 소송, 사업 지연으로 이어질 수 있어요.

「도시 및 주거환경정비법」 제74조 제4항이
정비사업에서의 감정평가 절차와 기준을 명확히 규정하고 있어요.

감정평가는 반드시 2곳 이상의 감정평가법인을 선정하여
평가한 금액의 산술평균을 기준으로 해야 함
사업유형별 평가법인 선정 방식:
- 재개발·주거환경개선: 시장·군수 등이 2곳 이상 직접 선정
- 재건축: 시장·군수 1곳 + 조합총회 의결로 1곳 이상 선정
감정평가법인 선정 시 고려 사항:
- 업무수행 능력
- 정비사업 유사 실적
- 법령 준수 이력
- 평가계획의 타당성 등

이처럼 감정평가는 법적 요건을 반드시 갖추어야 하며,
공정성·투명성 확보가 핵심 포인트예요.

조합은 감정평가를 다음과 같은 단계로 추진해야 해요.

📌 기준일, 평가 항목, 평가 방식이 서로 다르면
평가결과 신뢰도가 떨어질 수 있으므로
초기 기획 단계부터 조합의 전략적 관리가 필요합니다.

감정평가는 단순히 부동산을 '얼마짜리'로 보는 게 아닙니다.
법적 절차와 실무 기준이 반영된 다양한 요소를 정밀하게 반영해야 해요.

💡 특히 조합원 간 이익 형평성을 확보하려면
상가, 상업지역, 대로변 토지에 대한 별도 고려가 반드시 필요합니다.

📌 이런 문제를 방지하려면
투명한 선정 절차 + 설명회 + 명확한 이의제기 기한 운영이 반드시 병행되어야 해요.

○○구 재건축 조합 사례

💡 조합은 사전에 평가 기준, 절차, 시점을 명확히 공지해야
전체 일정 차질 없이 추진할 수 있어요.

감정평가는 조합원 권리산정의 핵심 기반입니다.
도시 및 주거환경정비법 제74조 제4항에 따라
법적 요건을 충족한 감정평가법인 2곳 이상을 선정하고,
산술평균을 기준으로 평가액을 확정해야 합니다.
조합은 이 과정을 투명하게 관리하고, 조합원과 충분히 소통해야
불필요한 갈등 없이 관리처분계획 수립까지 안정적으로 이어질 수 있습니다.

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