도시계획 없이도 가능한 주거지 정비, ‘관리지역’ 제도 전격 해부!
🔍 소규모주택정비 관리지역이란?
소규모주택정비 관리지역은
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제9호 및 제43조의2에 따라
정비기반시설 및 공동이용시설을 확충해
소규모주택정비사업을 효율적으로 추진할 수 있도록 지정된 지역을 의미합니다.
📌 기존의 정비구역과 달리, 도시·군계획시설 결정을 따로 수립하지 않아도
정비사업을 빠르게 추진할 수 있는 간소화된 제도입니다.
📌 왜 도입되었을까?
- 기존 정비예정구역 제도의 복잡성과 한계 보완
- 도시계획 사각지대에 방치된 소규모 노후 주거지에 대한 해결 필요
- 정비구역 지정 요건을 충족하지 못해도
주민 자발성과 공공지원 연계로 추진 가능한 정비사업 모델을 제시
✅ 정비계획 없이도, 빠르게!
그게 바로 관리지역의 도입 취지입니다.
📐 관리지역 지정 요건은?
📖 「특례법 시행령」 제38조의2 기준
| 항목 | 지정 요건 |
| 노후도 | 전체 건축물의 60% 이상이 노후·불량 상태 |
| 밀도 기준 | 세대 수 또는 건물 수가 기준 이하 |
| (지자체장이 정하는 범위 내) | |
| 계획 중복 제한 | 도시재생, 도시개발, 정비예정구역 등과 중복 지정 불가 |
| 공공성 | 기반시설 부족 지역 또는 정비 필요성 인정 지역 |
📌 해당 요건을 충족하면 시장·군수의 재량 또는 신청으로
지정이 가능하며, 관리계획은 고시되어 법적 효력을 갖습니다.
🧾 어떤 방식으로 사업을 추진하나요?
| 단계 | 주요 흐름 |
| ① 실태조사 및 지정 신청 | 주민합의 또는 지자체 직권 지정 가능 |
| ② 관리계획 수립 | 정비목표, 기반시설 계획 등 포함 |
| ③ 계획 승인 및 고시 | 법 제43조의2에 따른 관리계획 확정 |
| ④ 정비사업 착수 | 조합 설립 또는 주민합의체 신고 → 사업시행계획 인가 |
📌 관리지역으로 지정되면 도시·군계획시설 결정 없이도
정비사업이 가능해져 인허가 절차가 대폭 간소화됩니다.
🏗️ 어떤 정비가 가능한가요?
관리지역은 그 자체로 정비구역은 아니지만,
그 안에서 다음과 같은 정비사업을 추진할 수 있습니다.
- 자율주택정비사업
- 가로주택정비사업
- 소규모재건축
- 빈집정비사업
💡 즉, 관리지역은 일종의 ‘정비 가능 구역’을 설정한 것이며,
그 안에서 다양한 소규모 정비사업이 유연하게 이루어질 수 있는 기반을 제공합니다.
💰 공공지원과 인센티브는?
- 기반시설 설치 보조 (도로, 상하수도, 소방시설 등)
- 공공임대주택 포함 시 기금 융자 및 보조금 지원
- 관리계획 수립 컨설팅 비용 지원
- 주차장 설치기준, 건축 관련 규제 일부 완화 가능
📌 공공이 적극 개입하는 구조인 만큼,
사업성은 물론, 지역 주민의 수용성도 높일 수 있어요!
🧩 실무 사례 소개
경기 A시 ○○동 사례
- 정비계획 수립이 어려운 노후 주택지
- 주민합의체 구성 → 지자체 직권 지정
- 가로주택정비사업과 연계해 공공임대 포함
- 기반시설 설치비 약 70% 보조
- 관리계획 고시 후 1년 내 사업 착수 진행 중
❓ 실무 Q&A
Q. 정비구역 없이 건축 허가가 가능한가요?
👉 네! 관리계획이 고시되면 도시계획 결정과 동일한 효력을 갖기 때문에
정비사업 추진이 가능합니다.
Q. 지정만 받으면 바로 정비 가능한가요?
👉 지정 후 5년 이내 정비사업을 시행하지 않으면 지정 해제될 수 있으므로
계획 수립과 시행 주체 확보가 매우 중요합니다.
Q. 주민합의체로도 정비사업이 가능할까요?
👉 네! 토지등소유자가 20인 미만이면 주민합의체 방식으로 충분히 가능합니다.
✅ 마무리 요약
- 소규모주택정비 관리지역은 정비계획 없이 주거환경 개선이 가능한 제도로,
도시계획 사각지대 해소와 정비사업 접근성을 동시에 해결합니다. - 법령에 따른 지정 요건 충족과 함께,
신속한 행정절차 + 공공지원 인센티브 + 주민참여가 핵심 성공 요소예요.
📌 복잡한 절차 없이,
현실적으로 추진 가능한 정비사업 모델을 찾고 있다면
관리지역 제도가 해답이 될 수 있습니다.
🔜 다음 글 예고
Vol.35 | 공동시행자 제도란? 정비사업에서 LH, 신탁사, 건설사가 참여하는 구조 🤝
정비사업 추진 시 조합 단독이 아닌 공동시행자는 어떤 역할을 할까?
법령 기준, 선정 절차, 책임구조를 자세히 알려드릴게요!