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사업성 향상과 공공성 확보, 두 마리 토끼를 잡는 전략 총정리!
🔍 역세권활성화사업과 정비사업, 함께 보면 왜 좋은가요?
전통적인 재개발·재건축 사업은 긴 사업기간, 복잡한 절차, 높은 주민 부담 등의 한계가 있었습니다.
반면, 역세권활성화사업은 용도지역 변경, 용적률 상향, 공공기여 기반 개발을 통해
보다 빠르고 유연한 개발 모델을 제시하고 있어요.
✅ 이 때문에 최근 많은 조합과 시행자들이
정비사업을 추진하면서 역세권활성화사업 기준을 병행 적용하는 방식을 적극 검토하고 있습니다.
📌 서울시도 공식적으로 역세권활성화사업과 정비사업 연계 추진을 인정하고 있어요.
🏙️ 1. 어떤 유형에서 연계할 수 있을까?
| 유형 | 설명 |
| 🔹 정비예정구역이 역세권 반경에 포함된 경우 | 재개발 예정구역이 반경 250m~350m 내 위치 시 적용 가능 |
| 🔹 가로주택정비사업과 병행 | 가로주택구역 지정과 동시에 역세권활성화 인센티브 적용 가능 |
| 🔹 소규모재건축과 연계 | 소규모 재건축 구역을 역세권 기준으로 확장 개발 추진 가능 |
✅ 특히 가로주택정비사업과 소규모재건축은
역세권사업과 연계 시 사업성 상승 효과가 매우 큽니다.
🛠️ 2. 실질적인 연계 추진 방법
- 지구단위계획 수립 시 역세권활성화사업 기준(반경, 도로접면, 노후도 등)을 적용
- 정비계획 수립 시 공공기여 항목(광장, 공공시설 등) 포함
- 용도지역 변경·용적률 상향을 정비사업에도 반영하여 사업성 강화
- 공공기여 협의를 통해 서울시와 조기 인허가 체계 구축
📌 정비계획만으로는 부족했던 사업성 문제를
역세권 인센티브로 해결할 수 있는 방법이에요.
📈 3. 연계 추진 시 기대할 수 있는 효과
| 기대 효과 | 상세 내용 |
| 사업기간 단축 | 도시계획 단계부터 인센티브 조건 충족으로 승인 절차 간소화 |
| 사업성 향상 | 용적률 상향, 용도지역 변경으로 일반분양 수익 증가 |
| 공공성 확보 | 생활SOC, 기반시설 확보로 사업의 공공성 및 지역수용성 강화 |
| 주민 동의율 상승 | 사업성 개선으로 분담금 부담 완화 기대 |
✅ 특히 주민 분담금이 줄어드는 기대효과는
동의율 확보에도 매우 긍정적으로 작용합니다.
⚠️ 주의해야 할 점
- 동의율 요건 차이:
정비사업(50% 이상)과 역세권사업(2/3 이상) 요건을 명확히 구분하여 관리해야 합니다. - 지구단위계획 수립 기준 준수:
역세권활성화사업 지정 요건(도로접면, 노후도, 면적 등)을 충족해야 인센티브 적용이 가능합니다. - 공공기여 협상 전략 필요:
과도한 기여 요구는 사업성을 저해할 수 있으므로,
사전 사업성 분석을 통해 협의안을 준비해야 합니다.
📊 연계 구조 요약표
| 구분 | 정비사업 | 역세권활성화사업 연계 |
| 기본 요건 | 정비구역 지정, 주민 동의 | 역 반경 250~350m, 노후도 충족, 지구단위계획 수립 |
| 인센티브 | 일반 용적률 적용 | 용도지역 상향, 용적률 120%~150% 상향 |
| 공공기여 | 상대적 낮음 | 기반시설 설치, 생활SOC 제공 필수 |
| 사업성 | 제한적 | 사업성 극대화 가능 |
✅ 마무리 요약
- 역세권활성화사업과 정비사업은 충분히 병행 추진이 가능합니다.
- 용적률 인센티브와 용도지역 변경은 정비사업의 사업성 한계를 극복할 수 있는 강력한 수단입니다.
- 초기부터 지구단위계획 수립 + 공공기여 계획 수립을 병행하여
정비사업의 성공 가능성을 극대화하는 것이 핵심입니다.
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