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민간도 가능한가요? 서울시 기준으로 명확하게 확인하세요!
🔍 민간시행자도 역세권활성화사업에 참여할 수 있을까?
서울시의 역세권활성화사업은 기존에 공공기관 위주의 모델로 운영되었지만,
2024년 말 개정된 「역세권 활성화사업 운영기준」에서는
민간시행자의 직접 또는 공동 참여 방식이 구체적으로 명시되어 있습니다.
특히, 사업유형별로 적용되는 동의요건, 사업자 자격, 변경 절차는 반드시 숙지해야 해요.
🏗️ 민간시행자가 될 수 있는 유형과 요건
| 사업유형 | 민간 | 동의 요건 | 자격 기준 |
| 지구단위계획형 | 가능 | 토지면적 3분의 2 이상 소유자 동의 | 「주택법」상 주택건설사업자 또는 주택조합 |
| 도시정비형 재개발사업형 | 가능 | 토지등소유자 과반 동의 | 「도시 및 주거환경정비법」상 조합, 신탁업자 등 |
📌 주택조합은 설립 인가를 받은 이후에만 사업대상지 신청이 가능하며,
사업방식 변경 시에도 해당 방식에 맞는 동의율을 새롭게 확보해야 합니다.
🔄 사업방식 변경 시 주의할 점
- 사업 대상지로 선정된 이후라도
지구단위계획형 ↔ 재개발사업형 전환은 가능합니다. - 단, 변경된 방식에 맞는 동의요건을 다시 충족해야 해요.
예: 지구단위계획형 → 재개발사업형으로 변경 시
‘토지등소유자 과반 동의’를 다시 받아야 해요.
🤝 공공과 민간의 공동시행은 어떻게 이뤄질까?
서울주택도시공사(SH공사)는 민간과 함께 공동시행자로 지정될 수 있으며,
다음과 같은 방식으로 협업이 가능합니다.
| 역할 | 세부 내용 |
| 공공시행자 단독 | 주민 요청 시 SH공사가 단독 사업시행자 역할 수행 |
| 공동시행자 | 민간 주체(조합 등)와 함께 사업 진행 |
| 지원기구 | 사업계획 자문, 주민 컨설팅, 공공임대시설 관리 등 지원 |
✅ 공공성과 사업성을 동시에 확보하려는 경우,
공동시행 모델이 실무적으로 가장 현실적인 선택이에요.
🧠 실무 Q&A
Q1. 민간 주택조합도 시행자가 될 수 있나요?
→ 네, 「주택법」상 인가를 받은 주택조합은 지구단위계획형 사업의 시행자가 될 수 있어요.
Q2. 도시정비형에서 신탁업자도 가능한가요?
→ 가능합니다. 단, 관련 법령상 자격요건을 모두 충족해야 해요.
Q3. 서울시가 민간 주도 사업을 제한할 수 있나요?
→ 직접 제한은 어렵지만, 자문단 심의 과정에서 사업성·타당성이 미흡하면 선정되지 않을 수 있습니다.
📊 요약표: 민간시행자 참여 구조 한눈에 보기
| 구분 | 지구단위계획형 | 도시정비형 재개발사업형 |
| 동의요건 | 토지면적 2/3 이상 소유자 | 토지등소유자 50% 이상 |
| 민간주체 | 주택사업자, 주택조합 | 조합, 신탁업자 |
| 가능 사업방식 전환 | 가능 (단, 변경 요건 다시 충족 필요) | 가능 (공공 협력 병행 가능) |
| 공공 참여 방식 | SH공사 단독 or 공동시행자 | 공동시행 또는 지원기구 역할 |
✅ 마무리 요약
- 역세권활성화사업에서도 민간시행자의 참여는 명확히 가능하며,
유형에 따라 동의요건과 자격 조건이 달라집니다. - 특히 주택조합 설립 인가, 조합설립 절차, 신탁업자 등록 등은
반드시 법적 요건을 충족해야 하며, 사업방식 변경 시 재동의 확보가 핵심입니다. - SH공사 등과의 공동시행 구조는 공공성과 추진력을 동시에 만족시킬 수 있는 실용적인 대안이에요.
🔜 다음 글 예고
Vol.50 | 역세권활성화사업의 정비계획 수립 요건 완전 정리 🏗️
정비형 재개발 방식으로 추진하려면 반드시 충족해야 할
정비계획 입안 요건과 도시기본계획 부합성 기준을
서울시 조례 및 시행령 기반으로 정리해드립니다!
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