조합원이 꼭 알아야 할 계산 구조와 실무 적용 사례 총정리
🔍 “비례율이 낮으면, 왜 분담금이 많아질까?”
정비사업에서 조합원이 가장 많이 듣는 말 중 하나가 바로 ‘비례율’입니다.
“비례율이 낮다”, “비례율이 좋아졌다” 같은 표현은 조합원들 사이에서도 흔히 오가는 말이지만,
그 정확한 의미와 계산 구조는 잘 이해되지 않는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 비례율의 개념, 계산 방식, 조합원에게 미치는 영향,
그리고 법령과 실무에서의 위치까지 꼼꼼하게 정리해드립니다.
📘 비례율이란?
비례율(比例率)은 조합원이 정비사업 전 가지고 있던 자산(종전 자산)에 대해
새로 분양받게 될 자산(종후 자산)의 가치를 비교한 비율입니다.
📌 쉽게 말하면,
“내가 가지고 있던 만큼, 새로 얼마나 받을 수 있는가”를 나타내는 지표예요.
📐 비례율 계산식
비례율 = 종후자산 총액 ÷ 종전자산 총액 × 100
- 종전자산 총액: 조합 설립 인가 당시, 조합원 보유 토지 및 건축물의 감정평가액 총합
- 종후자산 총액: 관리처분계획에 따라 조합원이 받을 분양자산(주택·상가 등)의 전체 분양가 기준
📌 일반적으로 비례율이 100% 이상이면 사업성이 양호,
100%보다 낮으면 조합원의 분담금 부담이 커질 가능성이 높습니다.
🧾 법령에서는 어떻게 다루고 있을까?
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제62조는
관리처분계획의 필수 작성 항목을 다음과 같이 규정하고 있어요:
제62조(관리처분계획의 내용)
관리처분계획에는 보류지 명세, 비용 부담 비율에 따른 분양계획, 청산대상자 명세,
철거 예정 시기 등 법 제74조 제1항 제9호에 따른 항목들이 포함돼야 합니다.
📌 비례율이라는 단어는 법령 조문에는 명시되어 있지 않습니다.
하지만 서울시 매뉴얼, 국토부 작성지침, 한국감정평가사협회 해설서 등 실무 기준에서는
조합원별 종전자산 평가액, 종후 분양예정금액, 비례율을
관리처분계획서에 반드시 포함해야 할 핵심 항목으로 보고 있어요.
💸 비례율이 조합원에게 미치는 영향
비례율 수준 의미 조합원 부담
| 90% 이하 | 사업성 부족 | 분담금 ↑ |
| 100% 기준 | 손익 분기점 | 적정 수준 |
| 120% 이상 | 수익성 양호 | 분담금 ↓ 또는 환급 가능 |
📌 비례율이 낮을수록 조합원이 추가로 납부해야 할 분담금이 많아지는 구조입니다.
반대로, 비례율이 높을 경우 조합원 부담이 줄거나, 잉여금이 발생할 수도 있어요.
🧮 실제 분담금 계산 흐름
- 조합원 종전자산 감정가 확정
- 비례율 적용 후 분양 가능 한도 계산
(종전자산 × 비례율) - 조합원 희망 평형의 분양가 확인
- 실제 분양가 – 비례율 적용 금액 = 분담금
예시)
종전자산: 3억 원 / 비례율: 90%
분양 가능 한도: 2.7억 원
실제 분양가: 3.3억 원 → 추가 분담금 6,000만 원 발생
💡 조합원이 꼭 확인해야 할 사항
- 비례율이 동일하더라도 평형 선택에 따라 분담금은 달라질 수 있어요.
- 감정평가 결과가 불리할 경우, 비례율이 낮아져 분담금이 더 늘어날 수 있어요.
- 관리처분계획 공람 기간에는 이의제기가 가능하니 꼭 확인이 필요해요.
❓ 실무에서 자주 묻는 질문
Q. 비례율은 조합이 임의로 조정할 수 있나요?
👉 아닙니다. 감정평가사에 의해 객관적으로 산정된 종전자산과,
분양계획에 따른 종후자산을 기준으로 계산되며,
총회 승인과 지자체 인가를 통해 확정됩니다.
Q. 감정평가가 낮게 나왔다고 생각되면 어떻게 하나요?
👉 관리처분계획 공람 기간 중 이의신청서 제출을 통해 재조정을 요청할 수 있습니다.
Q. 비례율이 높으면 무조건 유리한가요?
👉 꼭 그렇지만은 않아요. 일반분양 수익이 줄어들면 오히려 조합 전체 재정에는 부담이 될 수도 있어요.
📚 참고 법령 및 자료
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제62조
- 서울시 정비사업 관리처분계획 매뉴얼
- 국토부 정비사업 표준작성 지침
- 한국감정평가사협회 정비사업 해설서
✅ 마무리 정리
- 비례율은 분양가와 분담금을 결정짓는 핵심 계산 기준입니다.
- 법령에 명시되어 있진 않지만, 실무에서는 관리처분계획에서 반드시 다루는 항목입니다.
- 조합원 입장에서는 자신의 종전자산 평가 결과, 비례율, 희망 평형의 분양가를 종합적으로 고려해
현명한 선택과 분양전략을 수립해야 합니다.
🔜 다음 글 예고
Vol.20 | 관리처분인가 이후 이주·철거·착공 절차 한눈에 보기 🏗️
관리처분인가 이후에도 해야 할 일은 많습니다!
이주계획, 이사비 지급, 철거, 착공까지의 실무 흐름을 상세히 안내해드릴게요.