정비구역 없이, 최소한의 조건으로 시작하는 도시 속 주거환경 개선 프로젝트!
🔍 자율주택정비사업이란?
자율주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1호에 따른
소규모주택정비사업의 대표 유형 중 하나로,
정비구역을 지정하지 않고 2인 이상의 토지등소유자가 직접 시행할 수 있는
가장 간단한 구조의 주택정비사업이에요.
📌 복잡한 절차나 대규모 조합 설립 없이
소유자들끼리 모여서 빠르게 추진할 수 있다는 점이 가장 큰 매력입니다.
📐 사업 대상 요건은?
「특례법」과 동 시행령 제3조 제1호에 따라
자율주택정비사업은 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
| 항목 | 내용 |
| 대상 건물 | 단독주택 또는 다세대·다가구주택 2필지 이상 |
| 정비구역 여부 | 정비구역 지정 없이도 가능 |
| 토지등소유자 요건 | 2인 이상이면 가능 (조합 불필요) |
| 면적 제한 | 없음 (단, 건축법·도시계획기준 충족 필요) |
📌 특별한 정비구역이나 도시계획변경 없이
일반지역에서도 충분히 추진 가능하다는 것이 가장 큰 장점이에요!
🧾 누가 시행할 수 있나요?
「특례법」 제17조 및 제19조에 따르면
자율주택정비사업의 시행 주체는 다음과 같아요.
- 토지등소유자 2인 이상이 공동 시행
- 필요 시 공동시행자 참여 가능
- LH, 지방공사
- 신탁사, 건설업자, 등록사업자, 부동산투자회사 등
💡 공동시행 방식은 자금조달, 분양관리 등 실무 부담을 줄이고
전문성 확보에도 유리하다는 특징이 있어요.
🛠️ 자율주택정비사업 절차는 어떻게 되나요?
| 단계 | 주요 절차 |
| ① 토지등소유자 협의 | 2명 이상이 의기투합! 공동추진 동의 |
| ② 사업계획 수립 | 설계도서, 사업성 검토 등 자료 준비 |
| ③ 사업계획 승인 신청 | 시장·군수 등에게 사업계획서 제출 |
| ④ 승인 및 고시 | 법 제20조에 따른 승인 처리 |
| ⑤ 시공자 선정 및 착공 | 시공사 계약 → 착공신고 |
| ⑥ 준공 및 입주 | 준공검사, 입주자 모집 또는 자체 입주 |
📌 승인 절차는 일반 정비사업보다 훨씬 간단하고,
준공까지의 소요 시간도 짧은 편이에요.
💎 어떤 장점이 있을까요?
- ✅ 정비구역 지정이 불필요 → 신속한 추진 가능
- ✅ 2인만 모이면 시작 가능 → 초기 리스크 낮음
- ✅ 공공자금 융자, 금융지원 가능 (기금 연계 가능)
- ✅ 공공과의 공동시행 가능성 → 사업 안정성 확보
- ✅ 자기 소유 부지의 가치 상승 및 주거환경 개선
❗ 꼭 알아야 할 유의사항은?
- 정비구역이 아니더라도 건축법, 도계법, 기반시설 기준은 그대로 적용돼요.
- 사전설계, 사업성 검토, 주민 협의는 꼼꼼히 준비해야 해요.
- 공동시행자 계약 조건, 공공지원 조건도 미리 협의해야 분쟁을 예방할 수 있어요.
💡 특히 도로접면 요건, 높이제한, 용적률 등은 반드시 구청에 사전 협의 필수!
🧩 실제 사례 소개
고양시 ○○구 A지구 사례
- 다세대 3필지, 노후도 심각
- 토지등소유자 단독 시행 어려워 신탁방식 공동시행
- 사업 승인 후 9개월 내 착공, 공공 융자 연계
- 총 사업기간 20개월, 현재 입주 완료
❓ 실무 Q&A
Q. 조합 없이도 정말 가능할까요?
👉 네! 토지등소유자 2명만 있어도 가능합니다. 조합 설립 없이 신고만으로 추진 가능해요.
Q. 정비구역이 아니라도 건축이 가능한가요?
👉 가능하지만 건축법·용도지역 규제는 적용되므로 사전 검토가 반드시 필요해요.
Q. 일반분양도 가능한가요?
👉 가능합니다. 조합원 분양 외에 일반분양도 가능하며
공공지원 조건에 따라 임대비율 요건이 달라질 수 있어요.
✅ 마무리 정리
- 자율주택정비사업은 정비사업 중 진입장벽이 가장 낮고, 실현 가능성이 높은 제도입니다.
- 복잡한 정비구역 지정 없이, 소유자들만의 힘으로
주거환경 개선과 재산 가치 향상을 동시에 누릴 수 있어요.
📌 공공과의 협력, 정확한 절차 이해, 탄탄한 사전 준비만 있다면
성공 확률도 높고, 속도도 빠른 멋진 정비모델이 될 수 있습니다.
🔜 다음 글 예고
Vol.32 | 소규모재건축이란? 일반 재건축과 뭐가 다를까? 🏗️
용적률 인센티브, 정비구역 요건 완화, 공공참여 유도까지!
소규모재건축의 전반적인 구조를 알기 쉽게 정리해드릴게요.