조합이 혼자 하지 않아도 돼요! 자금, 전문성, 행정효율까지 다 잡는 공동시행자 제도 완전 정리
🔍 공동시행자 제도란?
공동시행자 제도란, 정비사업의 시행 주체인 조합 또는 토지등소유자가
LH, 신탁사, 건설사, 정비사업전문관리업자 등과 함께 공동으로 사업을 시행하는 구조입니다.
📖 법적 근거:
- 「도시 및 주거환경정비법」 제26조
- 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조
이 제도는 사업 추진 역량이 부족한 조합이
자금력과 전문성을 가진 기관과 협업하여
보다 안정적이고 효율적으로 정비사업을 완수할 수 있도록 도와주는 구조입니다.
✅ “조합 단독 시행만이 정답이 아닙니다.”
정비사업이 복잡해지는 만큼, 전문 파트너와의 협력은 전략이 될 수 있습니다.
📌 왜 공동시행자가 필요한가요?
정비사업은 수년간의 장기 프로젝트로
자금, 행정, 기술, 홍보 등 다양한 요소가 유기적으로 작동해야 합니다.
그러나 조합 단독으로는 다음과 같은 한계가 존재해요:
- 자금 조달 능력 부족
- 법률 및 행정 대응 취약
- 공사비 관리와 분양 마케팅 역량 부족
- 주민 갈등과 소송 발생 시 대처 어려움
📌 이때, 공동시행자는
재무적 안정성, 기술적 전문성, 행정적 신뢰성을 보완해줄 수 있는 든든한 파트너가 됩니다.
⚖️ 공동시행 가능한 주체와 법적 근거
📘 「도시 및 주거환경정비법」 제26조
시장·군수등은 조합이나 토지등소유자의 신청 또는 필요 판단에 따라
공공기관, 신탁사, 건설사, 정비사업전문관리업자 등을 공동시행자로 지정할 수 있습니다.
| 주체 | 설명 |
| LH·지방공사 | 공공성, 신뢰성 확보 가능 |
| 신탁사 | 책임준공, 자금 관리 능력 우수 |
| 건설사 | 시공력과 분양 역량 보유 |
| 정비사업전문관리업체 | 행정·기획·관리 전문성 제공 |
📘 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조
자율주택, 가로주택, 소규모재건축 등에서는
토지등소유자와 공동으로 사업을 시행할 수 있는 주체가 명확히 규정되어 있어요.
| 참여 가능한 공동시행자 |
| 건설업자 |
| 신탁업자 |
| 부동산투자회사 |
| 정비사업 등록업체 |
| LH, 지방공사 등 공공기관 |
🛠️ 공동시행자 선정 및 절차는?
| 단계 | 절차 요약 |
| ① 제안서 접수 또는 공모 | 조합이 공동시행자 후보 모집 |
| ② 평가 및 후보 선정 | 사업이행능력, 자금력, 이력 등 검토 |
| ③ 총회 의결 | 출석 과반 + 찬성 과반 이상 의결 필요 |
| ④ 협약서 체결 | 역할 분담, 비용 부담, 책임 범위 명시 |
| ⑤ 인가 및 공동시행 반영 | 사업시행계획에 공동시행자 명기 |
💡 총회 절차 누락 시 사업 무효 판결 위험이 있으므로
모든 절차는 법적 요건에 맞춰 철저히 진행해야 합니다.
🤝 조합 vs 공동시행자의 역할 비교
| 조합 또는 토지등소유자 | 공동시행자 |
| 총회 운영 및 의사결정 | 시공, 분양, 자금 조달 등 실무 |
| 사업시행계획 협의 | 기술 검토, 설계 조율 |
| 사업감독, 수익 배분 | 책임준공, 이행보증 제공 |
📌 실제 공동시행 협약서에는
공사비 정산 방식, 이익배분 구조, 분양 마케팅 전략까지 포함되며,
이 부분이 향후 분쟁을 줄이는 핵심이 됩니다.
❓ 실무에서 자주 묻는 질문
Q. 공동시행자는 언제부터 사업에 참여하나요?
👉 총회 의결 후, 사업시행계획 인가 시점부터 공동시행자로서 권한 발생합니다.
Q. 조합이 너무 많은 권한을 공동시행자에게 넘기는 건 위험하지 않나요?
👉 협약서로 역할 범위를 제한하고 조합 의결권을 유지하면 충분히 조율 가능합니다.
Q. 공동시행자 간 책임 분쟁은 어떻게 해결하나요?
👉 법적 효력이 있는 협약서와,
조합 규약 및 사업시행계획 내 명확한 기준으로 분쟁을 예방합니다.
✅ 마무리 정리
- 공동시행자 제도는
조합의 부족한 사업 역량을 보완해줄 수 있는 현실적이고 전략적인 제도입니다. - 「도시 및 주거환경정비법」과
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 모두에서
명확한 법적 근거를 기반으로 추진할 수 있어요. - 특히, 총회 절차와 협약서 내용의 법적 정합성 확보가
성공적인 공동시행의 핵심입니다.
📌 공동시행자 선정이 곧 사업의 성패를 좌우하는 시대!
사전에 신중한 검토와 전략적 접근이 필요합니다.
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